다주택자를 대상으로 한 양도소득세 중과세 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다. 이 조치가 연장되지 않는다면, 다주택자들은 장기보유특별공제 배제와 기본세율에 더해지는 30% 중과세율은 실질적인 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 더불어 주택 보유에 따른 종합부동산세 및 재산세 등 보유세 부담도 매년 가중되고 있어, 양도세 중과세 부활과 동시에 '보유 중과세 시대'에 진입할 가능성이 큽니다. 이 글에서는 중과세 부활 시나리오, 핵심 기한과 거래 전략, 그리고 불확실한 세금 환경 속에서 다주택자가 선택할 수 있는 전략들을 정리하여 제공합니다. 세무 전문가들과의 사전 상담을 통해 세금 리스크를 최소화하는 방법까지 함께 살펴봅니다.
4년 만에 돌아올 중과세의 그림자, 다주택자는 어떻게 대응해야 할까?
2022년부터 시행된 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다. 이 조치의 연장 여부에 대해 정부는 공식적으로 "아직 결정된 바 없다"고 밝히고 있지만, 정치권과 시장에서는 연장 가능성보다는 종료 가능성에 무게를 두고 있습니다. 특히 현재 집값 반등 조짐과 함께, 다주택자에 대한 정책적 규제가 강화될 가능성이 커지고 있는 시점에서, 중과세 부활은 현실적인 시나리오로 받아들여지고 있습니다. 문제는 단순히 세율이 높아진다는 차원을 넘어, 중과세 부활이 가져올 세금 격차가 상상을 초월할 수 있다는 점입니다. 일례로, 1세대 1주택자가 비과세 혜택을 받는다면 양도세가 수백만 원 수준에 불과하지만, 동일한 거래에서 3주택자가 중과세 대상이 될 경우 수억 원의 세금을 내야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 격차는 장기보유특별공제 혜택이 중과 대상자에게는 적용되지 않고, 기본 세율에 20~30%의 추가 세율이 가산되기 때문입니다. 결국 다주택자 입장에서는 양도 시점의 선택이 수억 원의 손익을 좌우할 수 있는 중요한 결정이 되는 셈입니다. 본 글에서는 이러한 세금 변화의 배경과 구체적인 영향, 핵심 기한과 전략을 종합적으로 정리하여, 다주택자들이 현명한 결정을 내릴 수 있도록 돕고자 합니다.
중과세 부활의 영향과 피하기 위한 전략 총정리
다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과세는 단순히 세율이 오르는 것이 아니라, 다양한 세금 혜택이 사라지며 실질 부담이 급격히 커지는 구조입니다. 예를 들어, 10억 원의 차익을 실현하는 3주택자의 경우, 중과세 적용 시 약 7억 원에 가까운 세금을 납부해야 할 수 있습니다. 반면, 동일한 거래가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 경우 양도세는 수백만 원 수준에 그칠 수 있습니다. 이 같은 세금 격차는 중과세가 단순한 "추가 과세"가 아닌 "징벌적 과세" 수준임을 보여줍니다. 더욱이 다주택자들은 양도세뿐만 아니라, 주택을 보유하는 동안에도 해마다 증가하는 보유세 부담을 감당해야 합니다. 특히 종합부동산세(종부세)는 공시가격 상승과 세율 조정 등 정책 변화에 따라 꾸준히 증가하고 있으며, 2026년 기준 종부세 대상자는 8만 명 이상 늘어나고 1인당 평균 세액도 10% 이상 증가한 것으로 나타났습니다. 여기에 재산세까지 더하면, 다주택자는 보유만으로도 연 수천만 원의 세금을 납부해야 하는 상황에 처할 수 있습니다. 중과세 부활이 예고된 가운데, 핵심 기한은 2026년 5월 9일입니다. 이 날짜 이후 거래분부터 중과세가 적용될 가능성이 높기 때문에, 매도 또는 증여 등의 결정은 그 이전에 이루어져야 합니다. 특히 세법상 양도일은 ‘잔금일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날’로 규정되어 있어, 거래를 고려한다면 1~2월 내에 계약을 체결하고 잔금과 등기를 앞당기는 전략이 요구됩니다. 이에 따라 시장에서는 매물을 쏟아내는 ‘급매 전략’과, 증여 또는 장기 보유로 방향을 전환하는 ‘버티기 전략’이 동시에 부상하고 있습니다. 급매를 택하는 경우 시세보다 낮은 가격으로라도 거래를 성사시켜 중과세를 피하려는 시도가 있을 수 있으며, 반대로 보유를 선택하는 경우에는 장기적인 재정 계획과 세금 시뮬레이션이 반드시 필요합니다. 특히 증여의 경우, 자녀에게 저가 양도 또는 증여를 통해 세금을 절감하려는 전략이 활용될 수 있지만, 증여세와 향후 자녀의 취득세 부담 등도 함께 고려해야 합니다.
불확실성 속 지혜로운 선택, 전문가 상담은 필수
부동산 세금은 단순한 계산을 넘어 복잡한 법적 해석과 세무 전략이 필요한 민감한 영역입니다. 특히 양도소득세 중과세와 같이 정치적 결정과 시기적 변수가 크게 작용하는 문제는, 사전 정보 파악과 전문가의 자문 없이는 쉽게 판단하기 어렵습니다. 무턱대고 비과세로 판단하거나, 중과세 기한을 잘못 이해하면 수억 원의 세금 손실은 물론, 가산세까지 부과되는 일이 발생할 수 있습니다. 따라서 지금이야말로 다주택자들이 재산 보존을 위한 전략적 결정을 내려야 할 시점입니다. 첫째, 중과세 부활 가능성에 대비해 본인의 주택 수, 보유 기간, 취득가와 예상 매도가 등을 종합 분석하고, 양도세 시뮬레이션을 통해 최적의 시점을 찾는 것이 중요합니다. 둘째, 2026년 5월 9일이라는 기한을 중심으로 행동 계획을 세우되, 세금만이 아닌 시장 상황과 정책 발표도 함께 고려해야 합니다. 셋째, 세무 전문가, 특히 부동산 세무에 특화된 전문가와 상담을 거쳐 다양한 시나리오에 대한 대응 방안을 점검하는 것이 바람직합니다. 정부의 정책은 언제든지 변할 수 있으며, 대통령의 발표나 국회 상황에 따라 유예 조치가 연장될 가능성도 남아 있습니다. 그러나 ‘설마’라는 기대감으로 준비 없이 시간을 보내기보다는, 지금부터 철저히 대비하는 것이 세금 리스크를 최소화하는 유일한 방법입니다. 예측이 어려운 시대일수록, 정보와 전략이 곧 자산이 됩니다.