최근 금융권 대출 규제가 강화되면서 주택 매수와 부동산 투자 과정에서 자금 조달의 난이도가 크게 높아지고 있습니다. 총부채원리금상환비율과 담보인정비율 규제로 인해 과거보다 대출 한도가 축소되었으며, 이에 따라 금융권 외 자금 조달 방식에 대한 관심도 함께 증가하고 있습니다. 이러한 환경에서 부모님 등 특수관계인으로부터 자금을 차용하는 방식은 금융 규제를 받지 않는 합법적인 대안이 될 수 있습니다. 다만 세법상 요건을 충족하지 못할 경우 증여로 판단되어 증여세가 부과될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 본 글에서는 국세청 유권 해석과 세법 기준을 토대로, 증여세 부담 없이 부모님으로부터 최대 8억 6천만 원까지 무이자로 자금을 차용할 수 있는 구조와 실무상 반드시 지켜야 할 핵심 사항을 정리해 드립니다.
금융권 대출이 제한되는 시점에서 가족 간 자금 거래가 주목받는 이유
최근 부동산 시장에서는 금리보다 금융권 대출 규제가 더 큰 변수로 작용하고 있습니다. 일정 수준 이상의 소득이 있음에도 불구하고 총부채원리금상환비율과 담보인정비율 규제로 인해 원하는 금액을 대출받지 못하는 사례가 지속적으로 증가하고 있습니다. 특히 주택 가격이 높은 지역일수록 이러한 제약은 더욱 크게 체감되고 있습니다. 이와 같은 상황에서 부모님으로부터 자금을 빌리는 방식은 단순한 편법이 아니라, 세법이 허용하는 범위 내에서 활용할 수 있는 합법적인 자금 조달 수단으로 평가받고 있습니다. 금융기관 대출과 달리 DSR이나 LTV의 적용을 받지 않으며, 금리 변동에 따른 이자 부담을 줄일 수 있다는 장점도 존재합니다. 다만 세법은 특수관계인 간의 금전 거래를 원칙적으로 증여로 추정하기 때문에, 차용의 형식과 실질을 명확히 갖추지 못할 경우 실제로 빌린 돈이라 하더라도 증여세가 부과될 수 있습니다. 그러나 일정 요건을 충족하는 경우에는 무이자 차용이라 하더라도 증여로 보지 않는 기준이 존재하며, 이를 정확히 이해하고 활용하는 것이 중요합니다.
증여로 보지 않는 무이자 차용 한도와 적용 기준
세법에서는 특수관계인 간에 금전을 빌리고 이자를 지급하지 않는 경우, 그 이자 상당액을 증여로 간주하는 증여 의제 규정을 두고 있습니다. 현재 적용되는 적정 이자율은 연 4.6%이며, 이 이율을 기준으로 계산한 연간 이자 금액이 1천만 원을 초과하는 경우 초과분에 대해 증여세가 과세됩니다. 반대로 연간 이자 상당액이 1천만 원 이하인 경우에는 무이자로 차용하더라도 증여로 보지 않습니다. 이를 기준으로 계산하면, 1인당 약 2억 1,700만 원까지는 무이자 차용이 가능합니다. 이때 중요한 점은 해당 한도가 차용자 기준이 아니라 대여자 기준으로 적용된다는 사실입니다. 즉, 어머니와 아버지 각각으로부터 동일한 금액을 차용하는 경우에는 합산되지 않고 개별적으로 한도가 적용됩니다. 이에 따라 자녀 1인은 부모님 두 분으로부터 총 4억 3,400만 원까지 무이자로 자금을 빌릴 수 있습니다. 또한 부부 공동 명의를 활용할 경우, 자녀와 배우자가 각각 자신의 부모로부터 동일한 방식으로 차용함으로써 양가 부모 네 분으로부터 총 8억 6,800만 원까지 무이자 자금 조달이 가능해집니다. 다만 이러한 구조가 세무상 인정되기 위해서는 몇 가지 필수 요건을 반드시 충족하셔야 합니다. 첫째, 차용 사실을 명확히 하기 위해 차용증을 반드시 작성하셔야 합니다. 둘째, 이자를 지급하지 않는 대신 원금을 실제로 상환하는 흐름이 존재해야 합니다. 셋째, 차용자에게 실질적인 상환 능력이 존재하며, 소득 자료 등을 통해 이를 입증할 수 있어야 합니다. 국세청은 통상 차용 이후 일정 기간이 경과하면 부채 사후 관리를 통해 해당 거래의 실질 여부를 검토합니다. 이 과정에서 차용증, 계좌 거래 내역, 소득 수준이 일관되지 않게 설명될 경우 증여로 재분류될 가능성이 존재합니다.
제도를 정확히 이해하고 준비하는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다
부모 자녀 간 금전 거래는 항상 세무상 주의가 필요하지만, 동시에 세법이 허용하는 가장 현실적인 절세 수단이 될 수 있습니다. 중요한 것은 막연한 판단이 아니라, 제도의 기준과 취지를 정확히 이해하고 이에 맞추어 구조를 설계하는 것입니다. 증여 의제 규정을 올바르게 활용하고 차용의 형식을 철저히 갖춘다면, 금융권 대출이 제한된 환경에서도 수억 원의 자금을 합법적으로 조달하실 수 있습니다. 특히 이러한 기준은 법률 조문이 아닌 국세청의 유권 해석에 기반하고 있으므로, 정책 방향에 따라 변경될 가능성도 함께 고려하셔야 합니다. 따라서 현재 허용되는 구조를 충분히 검토하시고, 본인의 소득과 자산 상황에 맞게 적용하시는 것이 중요합니다. 실제 실행에 앞서 세무 전문가와 상담을 진행하신다면, 불필요한 세금 부담을 줄이면서 보다 안정적인 자금 운용이 가능하실 것입니다.