서울 아파트 가격 상승으로 상속세 대상이 급격히 늘어나고 있는 2026년 현재, 상속세는 더 이상 일부 자산가만의 문제가 아닙니다. 일괄공제와 배우자공제 기준부터 주택 상속 시 취득세 차이, 무주택자 지분 전략, 2024년 신설된 혼인·출산 증여 공제 활용법, 국세청 10년 계좌 추적에 대비하는 사전 증여 전략, 손주에게 직접 증여하는 세대생략 절세 방법까지 실제 상담 현장에서 가장 많이 활용되는 핵심 절세 포인트를 정리했습니다. 준비 없이 상속을 맞이하면 평생 살던 집을 급히 처분해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 지금부터라도 체계적인 상속·증여 계획을 세워 가족의 자산을 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.
상속세, 이제는 누구나 준비해야 하는 세금이 되다
불과 몇 년 전까지만 해도 상속세는 ‘자산가의 세금’이라는 인식이 강했습니다. 그러나 현재 서울 아파트의 상당수가 이미 10억 원을 넘어섰고, 앞으로는 대부분의 주택이 상속세 과세 기준에 들어올 가능성이 높습니다. 문제는 많은 분들이 여전히 “우리 집은 상속세 대상이 아닐 것”이라고 막연히 생각한다는 점입니다. 하지만 상속세는 자산 규모보다 준비 여부에 따라 결과가 극명하게 갈리는 세금입니다. 기본적으로 거주자가 사망하면 일괄공제 5억 원이 적용되며, 배우자가 생존해 있다면 배우자 공제를 통해 최소 10억 원까지는 상속세 부담이 발생하지 않습니다. 그러나 이 기준은 어디까지나 ‘공제의 합계’일 뿐, 주택 가격이 10억 원을 초과하는 순간부터는 세금이 현실적인 문제가 됩니다. 준비 없이 상속을 맞이하면 상속세를 마련하기 위해 평생 살아온 집을 급매로 처분해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 상속세는 사후 대책이 아니라, 반드시 사전에 준비해야 하는 세금이라는 인식을 가져야 할 시점입니다.
주택 상속은 금액보다 ‘누가 받느냐’가 더 중요하다
상속 설계를 할 때 많은 분들이 자녀에게 공평하게 나누는 것을 최우선으로 생각합니다. 물론 가족 간 형평성은 중요하지만, 세금 측면에서는 반드시 전략적인 접근이 필요합니다. 특히 주택 상속에서는 ‘누가 받느냐’에 따라 취득세 부담이 크게 달라집니다. 무주택자인 자녀가 상속을 받을 경우, 이미 주택을 보유한 자녀보다 훨씬 낮은 취득세율이 적용됩니다. 만약 여러 자녀가 공동으로 상속을 받는 상황이라면, 무주택 자녀의 지분을 단 1%라도 더 높게 설정하는 것이 절세의 핵심입니다. 이렇게 하면 전체 상속을 무주택자 상속으로 인정받아 수천만 원에 달하는 취득세를 절약할 수 있습니다. 다만 주의할 점도 있습니다. 청약을 준비 중인 자녀의 경우, 주택 지분을 아주 소액이라도 상속받으면 유주택자로 분류될 수 있어 향후 청약 기회에 불이익이 생길 수 있습니다. 따라서 주택 상속은 단순히 나누는 문제가 아니라, 각 자녀의 주거 계획과 세금 영향을 종합적으로 고려해 결정해야 합니다.
국세청은 사망 전 10년의 자금 흐름을 모두 확인한다
상속세를 신고하면 국세청은 단순히 신고서만 보는 것이 아닙니다. 피상속인의 최근 10년치 금융 계좌 내역을 엑셀로 추출해 자금 흐름을 전수 조사합니다. 과거에 자녀 결혼 자금이나 전세 자금 명목으로 현금을 이체해 준 경험이 있다면 더욱 주의해야 합니다. 증여세 신고 없이 단순 이체만 했다면, 상속세 조사 과정에서 모두 적발될 수 있으며 이 경우 본세뿐 아니라 무신고 가산세, 그리고 최대 10년치 지연가산세까지 더해져 막대한 세금 부담으로 돌아옵니다. 이를 피하기 위한 방법은 명확합니다. 현금을 빌려주는 형태라면 반드시 차용증을 작성하고 실제로 이자를 주고받아야 하며, 증여라면 그때그때 증여세 신고를 해두는 것이 장기적으로 훨씬 안전합니다. 상속세는 과거의 선택까지 되돌아보는 세금이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.
손주에게 바로 증여하는 세대생략 전략의 실제 효과
자산 규모가 크거나 장기적인 가업·자산 이전을 고민하는 경우라면 세대생략 증여도 충분히 검토해볼 만한 전략입니다. 자녀를 거치지 않고 손주에게 직접 증여할 경우 증여세가 30% 할증되지만, 일정 기간이 지나면 상속세 합산을 피할 수 있다는 장점이 있습니다. 자녀에게 증여한 재산은 10년 이내 사망 시 상속 재산에 다시 합산되지만, 사위·며느리·손주에게 증여한 재산은 5년만 지나면 합산되지 않습니다. 즉, 5년 이상 생존한다는 전제하에 상속세 최고세율인 50%를 피할 수 있기 때문에, 장기적인 관점에서는 오히려 세 부담이 줄어드는 경우도 많습니다. 물론 모든 가정에 적합한 방법은 아니지만, 충분한 자산과 명확한 계획이 있다면 고려해볼 가치가 있는 전략입니다. 상속과 증여는 단기적인 세금이 아니라, 가족의 미래를 설계하는 과정이라는 점에서 신중하고 체계적인 접근이 필요합니다.