2017년 전후 임대주택 등록 제도를 활용해 8년 임대주택을 운영해 온 분들이라면 지금이 매우 중요한 분기점입니다. 의무 임대 기간이 종료되는 순간, 그동안 종합부동산세 계산에서 제외되던 임대주택들이 한꺼번에 다시 합산되면서 종부세가 수천만 원대로 급증할 수 있기 때문입니다. 특히 많은 분들이 오해하는 부분은 ‘세부담 상한’이 자동으로 적용될 것이라는 기대입니다. 하지만 합산 배제되었던 임대주택은 세부담 상한 적용 대상이 아니어서, 전년도 대비 몇 배에 달하는 종부세가 한 번에 부과될 수 있습니다. 이 글에서는 8년 임대주택 종료 시 종부세 계산 구조, 정책 변화의 흐름, 그리고 세금 폭탄을 피하기 위해 현실적으로 검토해야 할 대응 전략을 차분하게 정리합니다.
8년 임대주택, 혜택의 끝은 새로운 부담의 시작일 수 있다
2017년 무렵 정부는 민간 임대주택 공급을 확대하기 위해 다주택자에게 매우 강력한 인센티브를 제공했습니다. 임대주택으로 등록만 하면 취득세와 재산세 감면은 물론, 양도소득세 중과 배제, 장기보유특별공제 확대, 그리고 무엇보다 종합부동산세 합산 배제라는 파격적인 혜택이 주어졌습니다. 당시에는 “임대만 유지하면 세금 걱정은 없다”는 말이 나올 정도였습니다.
하지만 정책 환경은 오래가지 않았습니다. 2018년 이후 주택 시장 과열과 함께 규제 기조가 강화되면서, 임대주택에 대한 시선도 급격히 바뀌었습니다. 문제는 2017~2018년에 등록한 8년 임대주택들이 이제 막 의무 기간 종료 시점을 맞고 있다는 점입니다. 이 시점에서 아무런 대비 없이 임대주택이 종료되면, 그동안 누렸던 세제 혜택이 한 번에 사라지며 예상보다 훨씬 큰 세금 부담이 현실로 다가올 수 있습니다.
특히 종합부동산세는 구조를 정확히 이해하지 못하면 ‘세금 폭탄’이라는 표현이 과장이 아닐 정도로 큰 충격을 줄 수 있습니다. 단순히 세율이 오르는 문제가 아니라, 과세 대상 자체가 갑자기 늘어나기 때문입니다.
8년 임대주택 종료 후 종합부동산세가 급증하는 이유
8년 임대주택의 가장 강력한 혜택은 종합부동산세 합산 배제였습니다. 합산 배제란, 해당 주택을 아예 종부세 과세표준 계산에서 제외해 준다는 의미입니다. 즉, 집을 몇 채 보유하고 있든 임대주택으로 등록된 물건은 ‘없는 것처럼’ 계산되었고, 이로 인해 종부세 자체가 없거나 매우 낮게 나오는 경우가 많았습니다.
문제는 8년 의무 기간이 끝나는 순간입니다. 임대주택으로서의 지위가 종료되면, 그동안 빠져 있던 주택들이 다시 종부세 계산에 한꺼번에 포함됩니다. 이때 많은 분들이 “그래도 세부담 상한이 있으니 전년 대비 150% 정도만 오르겠지”라고 생각하지만, 여기에는 치명적인 착각이 숨어 있습니다.
합산 배제되었던 임대주택은 세부담 상한 적용 대상이 아닙니다. 즉, 전년도에 종부세를 거의 내지 않았더라도, 종료 후에는 제한 없이 새롭게 계산된 종부세가 그대로 부과될 수 있습니다. 예를 들어 종부세를 300만 원 내던 사람이 여러 채의 임대주택이 한꺼번에 합산되면, 몇천만 원 이상의 종부세가 한 번에 나오는 상황도 실제로 발생할 수 있습니다.
여기에 더해 매도 환경도 녹록지 않습니다. 조정 대상 지역 확대, 취득세 중과, 대출 규제 등으로 인해 임대주택이 종료되었다고 해서 곧바로 매도하기도 쉽지 않은 상황입니다. 매수자 입장에서는 세금 부담이 커지고, 거래 자체가 위축되기 때문입니다. 결국 세금은 늘어나는데 빠져나갈 출구는 막혀 있는 구조가 만들어질 수 있습니다.
종부세 폭탄을 피하려면 ‘종료 이후’를 먼저 설계해야 한다
8년 임대주택은 그 자체로 문제가 되는 제도는 아닙니다. 문제는 종료 이후에 대한 준비 없이 시간을 보내는 경우입니다. 의무 기간이 끝난다고 해서 자동으로 유리한 선택지가 생기는 것은 아니며, 오히려 아무 조치도 하지 않으면 종부세 부담이 급격히 늘어날 수 있습니다.
현실적인 대안 중 하나로는 10년 임대주택으로의 재등록을 검토하는 방법이 있습니다. 다만 과거와 달리 현재는 등록 요건이 훨씬 까다로워졌고, 모든 주택이 해당되는 것도 아닙니다. 특히 아파트는 등록 자체가 제한되는 경우가 많기 때문에, 단순히 “연장하면 된다”는 접근은 위험합니다. 반드시 현재 기준에서 요건 충족 여부를 하나하나 확인해야 합니다.
무엇보다 중요한 것은 ‘세금은 종료 시점에 결정된다’는 점입니다. 임대주택을 유지할지, 매도할지, 혹은 다른 구조로 재편할지는 종부세 합산 시점과 지역 규제, 주택 수 변화를 함께 고려해 판단해야 합니다. 이 과정에서 섣부른 판단은 수천만 원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다.
8년 임대주택 종료는 끝이 아니라 또 다른 선택의 시작입니다. 지금 이 시점에서 자신의 주택 구조와 세금 부담을 차분히 점검해 본다면, ‘종부세 폭탄’이라는 최악의 시나리오는 충분히 피할 수 있습니다. 이 글이 그 판단을 위한 기준점이 되기를 바랍니다.
